小家庭大理财

第四节房产投资

　　投资不动产的误区房价上涨不入账

　　在我们的日常生活中，存在着一些理财误区，它们会使我们在理财时盲目乐观，而这种乐观情绪有时会影响到我们的判断。

　　误区之一不提折旧

　　按照企业的会计准则，固定资产是要提折旧的。这一点看起来是很简单的，可真正想到这一点的人并不多。譬如说，我们买了一台彩电，价格是3000元，预期的使用寿命是10年，那么它每年的折旧就是300元，而这300元要算成主营业务成本。换句话说，我们所说的家庭主营业务成本除了日常开销外，还要包括折旧。

　　实际上，家庭固定资产包括的东西相当多，除了家具、家电外，还包括房产（必须有所有权）和装修。我们知道，一套房屋装修的成本也是很高的，刚装修好时，样子很不错，可随着时间的流逝，房屋的装修也会变得陈旧起来。通常，宾馆的装修是按照10年折旧的，作为家庭，我们也可以以此做参考。如果一套房屋的装修费用是10万元的话，每年的折旧费就是1万元，这笔开销虽然不牵扯到现金流出，可也不是一笔小开支。同样的道理，房产本身也是要提折旧的，只不过折旧的年限长一点，通常是50年，一套50万元的产权房一年的折旧费也是1万元。对于自住房，提不提折旧似乎影响并不大，反正是自己住。但如果是投资性房产，靠出租赚钱情况就不同了，不提折旧会使账面的利润很高，实际的收益却很低，许多开发商就是利用大家不注意折旧这一点，在广告上算出年收益率接近20%，吸引投资者购房。如果不具备一定的财务知识，是很容易上当受骗的。真有这么高的利润率，开发商就不会卖房了。

　　误区之二月还款当成本

　　对于多数购房者来说，还是需要银行贷款做支持的，这样每月就会有一笔按揭还款。通常这笔钱被记入了成本，每月的收入中很大一块都是还按揭的钱。但这样处理是不够科学的，我们可以这样来分析，开发商在收到首付款和银行贷款后，已经全额收到了房款，这和我们一次性付款没有什么区别。房产到手后，就变成了固定资产，而固定资产是要提取折旧的，上面已经说过了。在我们的按揭还款中，包含两部分，一部分是本金，另一部分是利息。本金已经体现在固定资产中了，因此，不能在作为成本了。而利息则应该算做财务费用。由于利息是按月递减的，折旧是每个月相同的，因此，在开始几年，费用和成本是比较高的，到后期会相对减少。

　　误区之三房价上涨不入账

　　我们经常听到周围的人在说，去年买了一套房，今年升值了多少多少。实际上，只要房子没出手，升得再多也是不能入账的。既然房屋要提折旧，为什么升值的部分不考虑呢？难到买了房子就只有贬值的份？

　　根据会计学审慎性原则，是不能把房价的上涨算到收益里面去的。相反，如果遇到房价下跌，市价低于成本价，还必须提取固定资产减值准备。

　　再换一个角度来看这个问题，如果房产升值了，绝不会只是一套、两套升值了，肯定是周边的房产都升值了。如果将手里的房产变现，是可以取得一定的利润的，但如果要在同样的地区再买一套房，同样要付出更多的资金，房产即使升值1倍，也不可能让你的一套房变成两套房，除非是搬到更偏远的地方去。

　　当然，在有一种情况下，房价上涨的部分是可以入账的。那就是，用房产作为公司出资，这时候可以将房产的评估值作为出资额，房产增值的部分就可以计算进去了。这样做的好处是固定资产价值提高了，折旧也跟着提高了，公司实现的利润相应减少，可以少缴所得税。

　　普通工薪族如何换三室一厅房

　　万女士，33岁，会计，健康，大专学历，计划55岁退休。

　　爱人32岁，大专学历，健康。儿子6岁，健康，小学一年级。现有现金资产2万，金融投资产品3万，房屋2套，一套市值12万，自住，一套市值12万，投资，无贷款。万女士年收入2万，爱人2.5万，家庭年支出在2.4万。万女士有平安万能险，年缴费4000元，已缴2年，儿子平安万能险年缴费5500元，已缴四年，爱人平安万能险每年6000元，缴费2年。

　　理财目标：现在主要是打算换一套三室一厅的住房，在当地房价约为2800/平方。

　　子女教育金的准备主要是从个人保险中考虑，无老人赡养。

　　从万女士提供的资料看，保险产品占据了家庭支出的大部分，合计保费支出每年15500元，占据家庭年度收入的34.4%，而资料并没有说明这部分支出是不是包含在年支出2.4万以内，如果在此范围，可以计算年生活支出在8500元左右，对于一个偏僻的三线城市来说，这个消费水平式适中的。如果不包含在这个范围，那么家庭消费和保险产品都需要调整，因为按照以上支出，年结余会很低（4.52.41.55=0.55），如果购置3室一厅房屋，日常还贷资金都不够。建议如下：

　　1.保险规划的调整。家庭年保费支出远超出了家庭收入的合理比例。而且是以收益较低的万能险为主。万能险侧重投资，保障功能会弱化，投资分红能力相对于基金而言，更是不具备优势。我们建议，区分投保目的，把万能险拆分为单纯的保险和基金投资，这样保障额度和投资分红能力会大幅提高，而且保费会远低于现有费率。

　　2.购房规划。现有2套房屋，自住一套，一套投资使用。建议投资使用的房屋变现，变现资金用于三室一厅房屋的首付款项，剩余部分可以考虑利用公积金或者商业贷款实现。这样家庭压力会小一些。如果按照你支出金额包含保险费率假设，每年剩余资金在2万元左右，房贷月供还是可以承担。

　　3.教育规划。投资市场是风险与收益共存的市场，投资期限越长，风险越低，从她的投保意图看，是为了孩子的教育准备。这是一个误区，她可以选择基金定投的方式，实现孩子的教育资金积累，而且收益会远高于保险收益。风险通过时间得以分散。

　　4.资金增值，如果房贷解决后每月还有部分剩余，可以考虑基金定投，检验定投收益和保险分红的收益，看那个收益更好一些。