个人理财

第一节 房地产规划的基本知识

　　一、房地产的基本含义

（一）房地产的概念

房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自住和投资并不是区分得很严格的，有时自住房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自住（如在出售前）。

（二）房地产的类型

1.按照性质分类

商品房，是指由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

安居房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

解困房，是指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

房改房，即已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

2.按照取得的时间分类

期房，即预售商品房，是指从开发商取得“商品房预售许可证”可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是“商品房预售合同”购买后一般需要等待一段时间后才能入住。

现房，是指开发商已办妥所售项目的“房地产权证”的商品房。

现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订“商品房买卖合同”购买后即可入住。

二、房地产投资的概念

房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。

三、房地产投资的方式

下面介绍个人投资者可采用的几种房地产投资方式。

（一）直接购房投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋，可自住，也可出租或可售，以获得利润。这种方式适合资金实力较强的家庭。

（二）以租代购投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租金抵销部分房款。这种方式适合开始资金不够、以后收入增加有能力购买的家庭。

（三）以租养贷投资者先付首期房款（一般是全部房款的2、3成），其余部分通过银行贷款解决。然后出租此房屋，用租金来偿还贷款，贷款还清后将完全拥有此套房屋。此种方式与“以租代购”相反，适合当前已有相当大数量资金、但以后收入可能不稳定的家庭。

（四）买卖楼花购买预建的楼盘（可能两三年后才能建成），只需房价的10%左右，如果房价上升，可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。适合风险承受力较强、激进性的投资者。

（五）房地产投资券购买房地产投资券到期可得本息。这种方式实际上不通过房屋的租售来获得，相当于股票，流动性较好，收益稳定。

（六）房地产证券通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单位。所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金收入中分得利润。这种方式把房地产的所有权与使用权分离，可提高经营效率。这种方式适合小额投资者。

四、房地产投资的优点

房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其他投资类型的优点，认识和掌握这些优点，是从事房地产投资的关键所在。房地产投资的优点主要有：

（一）房地产是一种耐用消费品房地产是人们生活的必需消费品，但不同于一般的消费品。一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，少也可达几十年（产权期限是70年）。所以这种长期耐用性，为投资盈利提供了较多的时间机会。

（二）房地产的价值相对比较稳定房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。不像一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，随着科技水平的发展，价值只会不断下降。所以房地产具有较好的保值、增值的功能。

（三）房地产具有不断升值的潜力由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且在不断地换房，小换大、低换高。这种变换机会为房地产投资带来可预期的收益。

五、房地产投资的缺点

（一）流动性相对较差房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差。它不像其他金融产品，可随时变现或较容易变现。一般出售或出租都需有一定的时间，不可知、不可控。有时，为了快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。

所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。为了减少这种风险，一般考虑将房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部；另外就是在急需资金时，可把房地产抵押进行贷款。

（二）投资金额比较大房地产投资额的起点都比较大，一般动辄数十万，甚至上百万。对有些家庭来说，一辈子的结余就是为了购一套房。但是，随着房地产市场的发展，各种房地产投资手段的推出，也为普通家庭的房地产投资提供了选择余地，具体可参考前面介绍的几种房地产投资方式。

（三）政策风险房地产投资是一项政策性很强的经济活动，如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法制健全，以上风险可相应减少。

（四）道德风险国内房地产市场的不成熟，也给少数开发商提供了违规、欺骗的机会，如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资带来损失。这些道德风险在现阶段特别明显，各种房地产纠纷、官司层出不穷就是明证。所以投资者须比较全面地掌握各种信息。

六、房地产价格及影响因素

（一）房地产价格的基本构成要素

1.土地成本，包括征地费或拆迁补偿费或土地转让费及相关税费，如土地出让金、耕地占用费、菜田基金、防洪费、征地服务管理费、拆迁管理费、拆迁服务费、不动产评估费、出让业务费以及基础设施建设费等。

2.勘察设计和前期工程费用，包括正式开工前发生的规划设计、水文、地质勘探和测绘，“数通一平”等费用。

3.建安工程费及相关税费，包括房屋建安工程费，即由开发商向施工单位支付的土建工程、设备安装工程及粗装修费用；相关税费，如公共配套设施费、绿化费、管理费、水电增容费、投资方向调节税等。

4.开发商支付的交易税费，包括房地产转让（包括商品房销售）时支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值费（在转让房地产获取增值时支付）、印花税（按买卖合同金额的一定比例支付）、房屋买卖综合服务费、房屋销售费用（包括代理费、广告宣传费、管理费、销售人员提成奖励费用等）。

5.代政府部门收取的规费。

6.利息，包括利用金融机构贷款进行前期投资所必须支付的利息，或按上述标准计算的应当向资金所有者支付的利息。

7.利润，指土地开发、房屋建设及销售各环节应获取的合法利润，一般以当时的行业平均年投资利润或项目利润计算。

中国房价大致构成表（每平方米）名目金额（元）比例去向支付人售价2200-3100100%前期费用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%税收200-3009%管理费200-3009%建筑及拆迁安置费700-80026%-32%利润340-60015%-20%政府管理部门开发销售商等买房者。

（二）影响房地产价格的因素

1.一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。

2.地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。

3.个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。