纵横股海

房地产股投资策略与技巧

　　一、行业背景

　　1.宏观经济带动房地产市场的发展。

　　房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴。宏观经济的高增长必然带来高需求，就房地产来说，对土地资源的需求尤其显著，而土地价格对房产的影响也是最直接的。因此，总体来看国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平。随着宏观经济的稳定增长，我国房地产市场在未来一段时期内仍将保持较快的发展速度。

　　2.我国房地产行业总体运行状况良好。

　　（1）由于国家加大了对囤积土地等行为的打击力度，开发企业加快了项目开发的进度。

　　（2）由于国家增加了商品住宅包括保障性住房土地的供给，市场上对房地产住宅投资增加。虽然投资有所增加，但考虑到房地产产品由开发到推向市场具有很强的周期性，因此，短期内房地产市场的供给不能有效释放，供需矛盾仍难以解决，未来房价进一步上涨的可能性极大。

　　由于房价上涨过快以及目前供应结构的不合理等主要问题，未来针对房地产行业的宏观调控仍将是常态，进一步出台涉及土地、规划、信贷、税收等方面政策的可能性依然较大，但总体来看，保证中小户型的普通住宅供应量的调控思路不会发生根本变化，将在一段时间内保持不变。

　　3.未来影响行业的主要因素。

　　未来影响行业的主要因素有保障性住房及中小户型供应量的增加对市场的冲击，进一步的宏观政策以及人民币升值对房地产价格的推动等。在此基础上，行业将继续发生变化，包括商品房结构性供求矛盾的缓解，房地产与金融更紧密结合以及行业集中度将进一步提高等。

　　4.未来地产公司的关键在于“干净的土地+有效的能力”。

　　（1）“干净的土地”指除了已获得土地使用证以外，未来开发的产品还得符合当地规划条件，不需要通过土地变性而直接可以进行二级开发建设的土地储备。

　　（2）“有效的能力”除了指房地产公司自身项目推进的速度以外，还得考虑业绩释放的动力、对投资者的回报等。

　　二、投资策略

　　在投资策略方面，投资者在房地产行业中的选股标准是：

　　1.关注拥有丰富土地储备的上市公司。

　　面对土地成本的不断上升，拥有丰富的土地储备不仅可以使公司享受土地增值收益，还能在未来的竞争中拥有先发优势和成本优势。

　　2.关注有良好融资能力的上市公司。

　　面对银根的紧缩，良好的融资能力不但为公司营运打下基础，而且是公司储备土地等资源的前提。

　　3.关注营运能力强的上市公司。

　　在政府的宏观调控加强和市场竞争加剧的情况下，项目的开发和销售难度将有所增加。良好的项目营运能力不仅提高资产增值能力，也可以提高公司资源整合速度，把握行业集中度提高的机会。

　　4.关注开发中高档项目的上市公司。

　　资源的质量将决定公司的盈利能力。一线城市和中高档项目的毛利率相对较高，同时住宅项目周转周期相对商业地产短，因此，房地产项目多位于一线等毛利较高的城市，并且以开发中高档住宅产品为主的公司将有较好的盈利能力。由于土地资源的稀缺，在地理位置优越的地段持有部分商业地产的公司，将享受商业地产的垄断特性和稳定的现金流。

　　5.关注龙头型的上市公司。

　　龙头型的上市公司包括两个方面：

　　（1）以万科A（000002）、保利地产（600048）、招商地产（000024）、金地集团（600383）等公司为代表的行业龙头公司。

　　（2）以华发股份（600325）、栖霞建设（600533）、名流置业（000667）、亿城股份（000616）等为代表的区域龙头公司。

　　值得注意的是，不可忽视该行业的投资风险。尽管各地区房屋成交量存在差异，但2008年全国第一季度总体情况不容乐观。深圳市2008年1～3月预售商品住宅销售面积比去年同期下降了70%左右，成交量萎缩非常严重；北京的情况比深圳略好，但2008年第一季度全市网上签约期房面积总量同比去年仍然下降了30%左右；上海的情况最为乐观，虽然2008年前两个月成交量也随全国出现了明显的萎缩，但3月成交量回升得比较迅速，2008年1～3月成交量基本与去年同期持平。

　　政策性因素同时从供给和需求两方面抑制了房价和成交量继续大幅上行的可能性，行业业绩增速放缓。

　　从供给的角度看，全国地级以上城市在2008年3月底前陆续公布的2008年和2009年住房保障建设计划加强了保障力度，既加重了目前的观望气氛，也对未来商品房价格的大幅上扬起到了实质性的抑制作用。另外，从紧的货币政策不放松、资本市场再融资的受阻和去年高昂的土地成本使得2008年地产行业面临资金面的吃紧，资金紧张将逼迫开发商降价或减少开发量，因此，抑制了房价和成交量大幅上涨的可能性。

　　从需求的角度看，2007年12月出台的“关于加强商业性房地产信贷管理”的政策对第二套房商业贷款提高了首付比例和贷款利率，加上2007年连续多次加息的累计效应，使得居民中长期消费性贷款增速从2007年9月之后开始逐渐回落。另外，2007年部分城市房价涨幅过大，造成居民购房能力逐渐下降，因而抑制了房价和成交量大幅上涨的可能性。对于这些因素，投资者必须保持高度重视。

　　三、重点公司

　　万科A（000002）

　　该公司土地储备丰富，可供未来2~3年的开发；融资能力强，中国建设银行提供200亿元的授信额度，公开和非公开发行A股等融资渠道较多；公司的营运能力在可比公司中处于领先水平。该公司的项目以住宅产品为主，品质较高，且多位于高毛利地区，公司未来的盈利能力较强。

　　保利地产（600048）

　　公司土地储备丰富，且地价较低；即将发行公司债等多渠道融资，为公司项目运作奠定资金基础；大股东保利集团已明确以公司为平台，发展国内业务，将为公司带来强大的支持。公司以开发中高档住宅为主，且项目多分布在一线等经济核心区。这一方面可以享受中高档产品的高毛利，另一方面持有少量地段优越的商业地产，为其提供稳定收益，公司未来的盈利能力值得期待。

　　华发股份（600325）

　　珠海由于具备良好的气候、环境、地理位置等，吸引着大量的外地人在此购房。公司目前的土地成本较低，经营风险较小。公司目前具有大量的预收账款，未来业绩有一定的保障，整体经营压力较小。同时，如果公司股权激励方案得到通过，那么未来管理层和股东的利益将一致。2007年年报显示，2007年公司实现了较快的增长。

　　四、板块个股