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第二章 消费支出规划
本章基本内容框架
本章重点内容概述
一、学习目标
通过学习，理财规划师应该具备以下技能：能够分析客户的住房消费需求；能够选择适当的支付方式；能够根据因素变化调整支付方案；能够向客户提供相关的咨询服务。能够分析客户的汽车消费需求；能够选择适当的支付方式和贷款机构；能够根据因素变化调整支付方案。能够掌握信用卡及大额耐用消费品信贷的基本知识；能够分析客户的消费信贷需求；能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。
二、知识要求
（一）制订住房消费方案
1.住房支出的分类
根据目的的不同，住房支出可分为住房消费和住房投资两类。住房消费，它是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，住房消费价格常常是用租金价格来衡量的（对于自有住房的则用隐含租金来衡量）。住房投资，它是指将住房看成投资工具，通过住房价格上升来应对通货膨胀、获得投资收益以希望资产保值或增值。
2.购房的目标
理财规划师在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标。任何可供理财规划的目标必须是量化的。购房的目标包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、届时房价这三大要素。
（1）购房面积需求
理财规划师应把握以下几个原则：
①不必盲目求大。
②无须一次到位。
③量力而行。
（2）购房环境需求
理财规划师必须综合考虑客户的负担能力，以及环境需求问题，包括所居住社区的生活质量、上班的距离、子女上学、配套设施等，都是购房时必须考虑的问题。
3.购房的财务决策
购房开支除房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等各种费用，加总上述费用，就可以得到客户家庭在预期的购房时间上总的资金需求，也就是购房规划要实现的财务目标。
（1）购房财务规划的基本方法
①以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价。常用的评价指标有：
可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限
可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限
可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数
②按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。
欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积
需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）
需要支付的贷款部分=欲购买房屋总价×按揭贷款成数比例
每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值
另外，经验数据显示，贷款购房房价最好控制在年收入的6倍以下，贷款期限在8～15年之间。因为在这个范围内，月均还款额下降较快，每月还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。
（2）其他需要考虑的因素
①契税。普通住宅按房屋成交价的1.5%缴纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3%缴纳契税。
②评估费。
③律师费。银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需支付律师费或公证费，金额各地规定不同，目前有些地方律师费已改为“谁委托，谁付费”。办理组合贷款时，公积金部分不收，商业贷款部分则要按章收取。二手房贷款如需要办理公证，每件200元左右。
④保险费。保险费是贷款费用中的额度最大的一笔费用，贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险。
公积金贷款：按照国务院1999年4月颁布的《住房公积金管理条例》规定：“住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”买房人选用公积金贷款，不论采用什么担保形式，都是可以不购买保险的。
商业贷款：采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险，因此，这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险；采用财产抵押并加连带责任保证担保的，必须购买房屋险；采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险。
组合贷款：保险费的计算分为两部分，房屋险按商业贷款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式缴纳保费。
⑤抵押登记费。需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门将收取按每平方米0.30元（建筑面积）计算的登记费。二手房贷款需公证的，公证费每间200元左右。
⑥印花税。单位与个人与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额的5？酃贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的0.5？酃贴花。
个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。
个人出租房屋，签订房屋租赁合同，按租赁金额1？酃缴纳，不足1元，按1元贴花。
个人出售住房，签订产权转让书据，要按所载金额的5？酃贴花。
加总上述购房款项、相关税费、装修费用、购置家具和电器等费用，就可以得到客户家庭在预期的购房时间上总的资金需求，也就是购房规划要实现的财务资源目标。
（3）购房财务规划的主要指标
理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房贷款额度，其中最重要的两个指标是：
①房屋月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25%～30%。
②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%～38%之间。
4.住房消费信贷
（1）住房消费信贷的种类
①个人住房公积金贷款。
个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。
与个人商业贷款相比，住房公积金贷款有以下几个特点：
第一，各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般最长不超过30年。
第二，住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。公积金贷款按个人住房公积金贷款利率执行。
第三，个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。担保方式有抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保和连带责任保证四种。
抵押贷款方式是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。作为个人住房贷款的抵押物首先是抵押人所拥有的房屋或者预购房屋，其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款银行认可的其他符合法律规定的财产。
抵押加购房综合险也是贷款的一种常用担保方式，即在借款人提供抵押担保的同时，购买购房综合险。此种方式可以不要保证人，其中抵押物的规定同上，购房综合险是向指定保险公司购买的一种综合险种，包括房屋保险与购房贷款保险两部分，须按照两部分的费率计算所须缴纳的保险费。当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付；保险责任外的，由贷款人依法处分抵押物还款。
质押担保是贷款的一种担保方式，即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。目前对质物有较严格的要求，仅限于银行存款单、国家债券、国有银行发行的金融债券及银行汇票、银行本票。银行存款单必须是此项贷款经办银行的存单，且银行承诺免挂失；凭证式国债仅限于此项贷款经办银行代理发行并兑付的国债。
连带责任保证是贷款的一种担保方式，即由保证人为借款人贷款提供连带责任保证。此种担保方式下，借款人无须提供抵押物，但保证人须对借款人债务承担连带责任，即一旦借款人没有按照借款合同的规定按时还款，贷款银行可以要求保证人为借款人偿还所欠的所有贷款本息、罚息及相关费用。连带责任保证对保证人要求比一般保证严格，且仅限于5年期以下贷款。
第四，对贷款对象有特殊要求，即要求借款人是在当地购买自住住房、同时在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工。但是对贷款人年龄的限制不如商业银行个人住房贷款那么严格，没有年龄上的限制。
第五，公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差异。
第六，还款灵活度高。贷款偿还方式根据银行不同有储蓄卡或储蓄存折等方式，逾期还款按照国家有关规定计收罚息。住房公积金管理中心根据客户的借款金额和期限，给出一个最低还款额，在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，贷款人可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额。客户提前还款，应当在预定还款日前一个月内书面通知银行；利息按照借款合同规定的利率和实际贷款期限计算。
第七，贷款应提供的资料：
A。合法的身份证件（居民身份证、户口本、护照或其他有效居留证件）；
B。住房公积金储蓄卡及借款人名章；
C。合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料；
D。购买住房首期付款证明或者建造、翻建、大修住房自筹资金证明；
E。使用夫妻双方贷款额度的，须有配偶住房公积金储蓄卡、身份证及复印件，结婚证或其他证明夫妻关系的证明；
F。当地住房公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他资料；
G。借款人夫妻双方稳定的经济收入证明；
H。办理房产抵押的借款人还须提供房产证复印件。
②个人住房商业性贷款。
个人住房商业性贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，也叫个人住房商业性贷款或者住房按揭贷款，俗称“按揭”。具体指具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
第一，个人住房按揭贷款，也称一手房贷款。是指银行向借款人发放的用于购买、建造各种类型住房的贷款。贷款期限最长不超过30年。个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。
申请条件：
A。具有城镇常住户口或有效居留身份；
B。有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力；
C。所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；
D。有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息，并承担连带责任的保证人；
E。具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；
F。银行规定的其他条件。
第二，个人二手房贷款。是银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。
申请条件：
A。具有常住户口或有效居留身份；
B。稳定的职业和收入；
C。信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。
第三，个人商用房贷，也称个人商业住房贷款。是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产估价机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款（二者以低者为准）的60%。贷款期限原则上最长不得超过10年（含10年）。贷款利率按中国人民银行规定的同档次期限利率执行，不按个人住房贷款利率执行。贷款期限在1年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整利率不变；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年年初开始按相应利率档次执行新的利率水平。
申请条件：
A。自然人须有城镇常住户口或有效居留证件；
B。信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
C。有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息，并承担连带责任的保证人；
D。有购买商业用房或办公用房的合同或协议；
E。所购商业用房或办公用房价格基本符合银行或其委托的房地产估价机构评估的价格；
F。自筹资金不低于总购房款的40%；
G。银行规定的其他条件。
③住房组合贷款。
住房组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。申请个人住房组合贷款，只要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的贷款条件即可。需要特别注意的是，组合贷款的贷款人（主贷人）必须是同一人。组合贷款额度是指根据客户个人住房公积金月交额核定出住房公积金贷款的可申请额度，其剩余款项再申请个人商业贷款。组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。
（2）还款方式和还款金额
①首付款。
申请住房消费信贷时银行不会给予全额贷款，一般会要求借款人支付房屋总价款的20%～30%，这笔资金称为首付款。
目前各类住房消费贷款的最高贷款额度一般为80%，也就是说借款人在申请贷款前首先必须有20%的房款储蓄。例如，要购买一套60万元的房子，借款人手头上至少要有12万元的自有资金。
贷款额度决策的关键在于资金的机会成本，如果资金投入其他项目带来的回报高于增加贷款带来的成本，就应该尽量申请最大额度的贷款。反之，贷款额度则不宜过高，虽然银行的最高贷款额度为80%，但是申请贷款时不一定要用满这个额度，首付越多，今后的偿还本金越少，偿还期限可以缩短，利息支付也可以减少。
②期款。
借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法每月偿还。
等额本息还款法，是指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。每月等额偿还贷款本息是个人住房抵押贷款中最常见的一种还款方式。等额本息还款可以直接通过财务计算器进行计算，也可通过下列公式来进行计算。其计算公式如下：
每月还款额=□
适合人群：适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。
优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。
等额本金还款法，是指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。
适合人群：适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，如面临退休的人，或还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法，开始时每月还款额比等额本息还款要高，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元，但随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。
等额递增还款法，即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。
适合人群：适用于目前收入一般、还款能力较弱，但未来收入预期会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生。目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。
等额递减还款法，即把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。
适合人群：适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。
在等额递减还款法下，客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律地减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。
等比递增还款法，是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。
适合人群：适用于前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
等比递减还款法，是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。
适合人群：适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。
③提前还贷的选择权。
提前还贷是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为，可以看成是借款人贷款后的隐含期权。目前，个人住房公积金贷款以及部分银行的个人住房商业性贷款已增加了允许借款人改变还款计划，提前偿还部分或全部贷款的业务，但是提前还款应视同借款人违约（即未按合同规定办理），必要时银行可收取违约金。
A。提前还贷发生的三种情况：
第一种，借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足。
第二种，借款人在贷款时根据成本效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入其他高利润的项目，贷款后投资项目收益情况发生改变，借款人因调整投资组合而提前偿还贷款。
第三种，借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还款。
B。提前还贷的方法：
第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清（不用还利息，但已付的利息不退）。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短（节省利息较多）。
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变（减小月供负担，但节省程度低于第二种）。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短（节省利息较多）。
C。提前还贷需注意的问题：
第一，个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同1年（含1年）以后，各家银行目前一般规定在借款期内、贷款发放满1年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。
第二，银行对提前还贷次数和起点金额还有要求。
第三，提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清，若有拖欠本金、利息及违约金的情况，应先归还拖欠及当期利息。
第四，借款人一般须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷，其中公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款向贷款银行提出申请，经其审核同意方可提前还款；需要提前还贷可按银行要求在相应网点提前申请。
第五，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。
第六，提前还贷违约金各不相同。10年来，银行对提前还贷的规定一直在调整，所以就算在同一家银行，不同时期申请的贷款提前还贷条件也各有不同。因此，如果客户有提前还贷的打算，理财规划师要向其强调首先要看一下贷款合同，查找其中的详细规定。
第七，在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师还应提醒其申请退还保险金。如果客户提前一次性将剩余贷款额还清，可以申请房贷险退保，而对于部分提前还贷的借款人，由于借款人仍然处于在保期，一般情况下不能申请办理退保手续。对于提前还贷后退保的问题，根据各个保险公司不同的规定，退保的政策也有所不同。
第八，组合贷款不必先还公积金贷款。只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其他自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
第九，办理抵押注销。贷款结清后，借款人从贷款行领取“贷款结清证明”，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的“贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表（注意不要跨区办理），最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
④延长贷款。
借款人应提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明。
延长贷款条件：一是贷款期限尚未到期；二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。
借款人申请延期只限一次。
原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。
（3）利率调整对还款总额的影响
①贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。
贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
②借款合同约定。
签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。
5.租房的选择
（1）适宜租房的人群
刚刚踏入社会的年轻人。
工作地点与生活范围不固定者。
储蓄不多的家庭。
不急需买房且辨不清房价走势者。
（2）租房与购房的比较分析
理财规划师可以通过年成本法和净现值法为客户进行计算，以帮助客户在购房和租房之间做出正确的选择。
①年成本法。
购房者的使用成本是首付款占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。那么可以考虑这些因素来计算成本：房租是否会每年调整；房价涨升潜力；利率的高低。
②净现值法。
净现值法是考虑一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原至现值（资金的时间价值运用），比较两者的现值，较低者对客户而言较经济实惠。
（二）制订汽车消费方案
1.汽车消费概述
2.自筹经费购车与贷款购车的决策
银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是3～5年，汽车消费贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。
3.汽车消费信贷
个人汽车消费贷款是银行向申请购买汽车的借款人发放的人民币担保贷款。个人汽车消费贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。该贷款目前只能用于购买由贷款人确认的经销商销售的指定品牌国产汽车。贷款人、借款人、汽车经销商、保险人和担保人应在同一城市，贷款不得异地发放。
（1）贷款对象和条件
申请贷款的个人必须具有有效身份证明且具有完全民事行为能力；具有正当的职业和稳定合法的收入来源或足够偿还贷款本息的个人合法资产；个人信用良好；在贷款行开立个人账户，能够支付规定的首期付款；能提供贷款行认可的有效担保。
（2）贷款期限、利率和金额
贷款期限：一般为3年，最长不超过5年（含5年）。
贷款利率：汽车消费贷款利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。在贷款期间如遇利率调整时，贷款期限在1年（含1年）以下的，按合同利率计算；贷款期间在1年以上的，实行分段计算，于下一年年初开始，按相应利率档次执行新的利率。
贷款金额：各家银行对于贷款金额要求略有差异。
（3）贷款担保
中国工商银行规定，贷款担保可采用权利质押担保、抵押担保或第三方保证。中国银行规定，客户申请个人汽车消费贷款，应在签订借款合同之前提供中国银行认可的财产抵押、质押或第三方不可撤销的连带责任保证，担保当事人必须签订书面担保合同。招商银行规定由保险公司提供信用保证保险或担保公司提供担保。
（4）贷款保险
各银行规定略有不同。
（5）还款方式
“等额本息”和“等额本金”：主要侧重于本金和利息的组合。等额本息法每期还款额相等，但固定的还款额中本金逐期递增而利息则逐期递减；等额本金法本金每期平均分摊，利息则随本金的减少而递减，每期还款额也逐渐递减。
“按月还款”和“按季还款”：侧重点在于还款期间隔的长短。按月法是以月为单位分割还款期；按季法则是以每个季度为一个还款期。由这两“大件”可分别组合成：按月等额本息、按月等额本金、按季等额本息和按季等额本金共4种最基本的还款方式组合。在这4种“基本件”中，目前最常用的是“按月等额本息”还款方式，其次为“按月等额本金”还款法。
“递增法”和“递减法”：其指向的是每个还款年度的还款趋势。
“智慧型”还款：智慧型汽车信贷消费产品，无须找人担保，无须当地户籍就可直接贷款购车。每期的支出小于传统还款方式，而且最后一期的支付有多重选择与灵活便捷性，比如可以降低平时月供款，在较高年度分红或发奖金时再还最后一期；另外，也适合车改、拥有员工购车福利计划的集团客户，以及先购买过渡性车辆，计划待将来收入提高后再买更好车辆的客户。
（三）制订消费信贷方案
1.个人综合消费贷款
个人综合消费贷款是银行向借款人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款。用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。具有消费用途广泛、贷款额度较高、贷款期限较长等特点。
贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供的担保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的70%；以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%。贷款期限最长不超过5年，对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为8年（含8年），不展期。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次期限利率执行。贷款期限在1年（含1年）以内的，可采用按月还息，按月、按季、按半年或一次还本的还款方式；期限超过1年的，采用按月还本付息方式。银行以转账方式向借款人指定个人结算账户发放贷款。其他操作同个人汽车消费贷款。
2.个人耐用消费品贷款
个人耐用消费品贷款是银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。耐用消费品指单价在2000元以上，正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽车除外）。
三、工作要求
（一）制订住房消费方案
工作程序：
第一步：跟客户进行交流，确定客户希望购房。
第二步：收集客户的信息。包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等。
第三步：分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。
第四步：帮助客户制定购房目标，包括购房的时间，希望的居住面积和届时的房价，得到诸如“我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋”这样的购房目标的描述。
第五步：帮助客户进行贷款规划，如选择何种贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收及法律知识，为客户提供必要的支持。
第六步：购房计划的实施。
由于个人可以申请住房公积金贷款、住房商业性贷款，也可以这两者组合进行贷款。
第七步：根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。
主要调整的措施有：提前还贷和延期还贷。
在给客户制定提前还贷决策时，首先应重点考虑客户现金流的情况，其次才是支付利息的多少，在同等条件下，当然是利息越少越好。
（二）制订汽车消费方案
工作程序：
第一步：跟客户进行交流，确定客户的购车需求。
第二步：收集客户信息。包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有资产等。
第三步：分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。
第四步：确定贷款方式、还款方式及还款期限。
第五步：购车计划的实施。
第六步：根据客户情况的改变及时调整方案。
（三）制订消费信贷方案
工作程序：
第一步：跟客户交流，了解初步的信息，确定客户有消费信贷或者信用卡消费的需求。
第二步：收集客户的信息。包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等。
第三步：分析客户信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。
第四步：帮助客户进行贷款规划，如选择何种贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收及法律知识，为客户提供必要的支持。
第五步：计划的实施。
第六步：根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。
同步强化练习
一、单项选择题
1.在图a、b、c三种消费模式图中，L代表工薪类收入线；C代表支出线；I代表投资类收入；T代表总收入，是投资收入与工薪类收入的总和。下列各项中说法不正确的是（）。
A。图a属于收大于支的消费模式
B。图b属于收支相抵的消费模式
C。图c属于收支相抵的消费模式
D。图c属于支大于收的消费模式
2.住房消费，它是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，按照国际惯例，住房消费价格常常是用（）来衡量的。
A。公允价值
B。市场价格
C。租金价格
D。个别价格
3.以下选项中，（）属于理财规划师在了解客户的购房需求后，帮助客户确定的明确的购房目标。
A。我希望过几年换套大点的房子，让家人住得舒服些
B。我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋
C。我明年买房
D。我希望购买一套价值为30万元的二室一厅的房子
4.以下各项中，（）不属于理财规划师在为客户制订住房消费方案时应把握的原则。
A。无须一次到位
B。不必盲目求大
C。量力而行
D。买大面积的房子
5.房价是理财规划师为客户制订住房消费方案时须考虑的重要因素。房价主要取决于两个因素：（）。
A。区位和面积
B。厂商的偏好和客户的偏好
C。买方的需求弹性和卖方的供给弹性
D。利率和通货膨胀率
（一）根据材料回答6～10题
秦先生目前有存款5万元，打算5年后买房。秦先生预计今年年底年收入为10万元，以后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式，假设房贷利率为6%。
6.秦先生可负担的首付款为（）万元。
A。11
B。21
C。31
D。41
7.秦先生可负担的房贷为（）万元。
A。66.7
B。76.7
C。46.7
D。56.7
8.秦先生可负担的房屋总价（）万元。
A。117.7
B。101.7
C。87.7
D。97.7
9.秦先生所购房屋的房屋贷款额占房屋总价的比率为（）。
A。56.92%
B。75.41%
C。66.78%
D。65.17%
10.若秦先生计划购买100平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元/平方米。
A。11770
B。10770
C。9770
D。8770
（二）根据材料回答11～17题
李女士在北京购买了一套价值50万元的普通住宅。
11.购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税，李女士购房需缴纳契税（）元。
A。7500
B。5000
C。2500
D。500
12.李女士购房时办理的是公积金贷款，则需要支付律师费（）元。
A。200
B。500
C。0
D。300
13.若李女士购房时办理的是商业贷款，则下列说法中错误的是（）。
A。买房人选用商业贷款，不论采用什么担保形式，都是可以不购买保险的
B。采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险
C。采用财产抵押并加连带责任保证担保的，必须购买房屋险
D。采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险
14.李女士与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，需要缴纳的印花税为（）元。
A。200
B。250
C。500
D。750
15.若李女士是通过向商业银行贷款买房的，则她与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，所缴纳的印花税为（）元。
A。20
B。25
C。50
D。75
16.李女士从有关部门领取《房屋产权证》时，须缴纳印花税（）元。
A。5
B。15
C。25
D。50
17.若李女士购房两年后，房屋价格上涨，李女士决定出售该房，在与买方签订的合同中该房屋金额为55万元，则签订产权转让收据时，李女士应该缴纳的印花税为（）元。
A。150
B。165
C。250
D。275
18.房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过（）。
A。15%～20%
B。25%～30%
C。35%～40%
D。45%～50%
19.各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，住房公积金贷款一般最长不超过（）年。
A。15
B。20
C。25
D。30
20.（）是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。
A。抵押贷款方式
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
21.个人以抵押贷款方式向银行贷款购买房屋时，作为个人住房贷款的抵押物首先是（）。
A。抵押人依法取得的国有土地使用权
B。抵押人所拥有的房屋
C。抵押人所租赁的房屋
D。贷款银行认可的其他符合法律规定的财产
22.个人以抵押加购房综合险为担保方式向银行贷款购买房屋时，当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付，保险责任外的，由（）依法处分抵押物还款。
A。借款人
B。贷款人
C。保险公司
D。保险公司和贷款人
23.个人以质押担保方式向银行贷款购买房屋时，银行对质物有较严格的要求，下列各项中（）不可以作为质押品。
A。银行存款单
B。国家债券
C。股票
D。银行汇票
24.连带责任保证是贷款的一种担保方式，连带责任保证对保证人要求比一般保证严格，且仅限于（）年期以下贷款。
A。3
B。5
C。10
D。15
（三）根据材料回答25～34题
蔡先生准备购买一套100平方米的普通住宅，价格是10000元/平方米。他参加了住房公积金制度，并且每月按时缴纳住房公积金。蔡先生拟在工商银行申请个人住房公积金贷款，且目前名下的住房公积金本息余额为10000元，上个月公积金汇储额为2000元（包括单位及个人）。他本人目前离法定退休年龄还剩30年。同时蔡先生购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等各种费用。
25.蔡先生购房需要缴纳的契税为（）万元。
A。1.5
B。0.75
C。0.5
D。1
26.若蔡先生选用公积金贷款，则应该由（）来承担住房公积金贷款的风险。
A。蔡先生
B。政府
C。住房公积金管理中心
D。三方共同
27.若蔡先生办理抵押贷款，则他须承担的抵押登记费为（）元。
A。200
B。100
C。30
D。10
28.蔡先生与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，应缴纳印花税（）元。
A。500
B。300
C。50
D。30
29.蔡先生与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，应缴纳印花税（）元。
A。500
B。300
C。50
D。30
30.蔡先生在退休年龄内预计可缴存住户公积金总额为（）万元。
A。1
B。72
C。73
D。30
31.还有其他2名家庭成员，其他2名家庭成员在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额为20万元，则该客户及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金总额为（）万元。
A。21
B。92
C。50
D。93
32.蔡先生申请住房公积金的最长年限为（）年。
A。40
B。30
C。25
D。15
33.蔡先生申请住房公积金贷款应提供的资料中不包括：（）。
A。借款人夫妻双方身份证及户口簿复印件
B。合法的购房合同、首付款收据
C。借款人夫妻双方稳定的经济收入证明
D。办理房产抵押的，房产证原件
34.蔡先生一般须提前（）月持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷。
A。一个
B。两个
C。三个
D。半个
35.（）是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称“按揭”。
A。个人住房贷款
B。个人住房商业性贷款
C。个人住房公积金贷款
D。个人住房转按揭贷款
（四）根据材料回答36～39题
赵先生要购买一栋价值50万元的普通住宅房屋，因此打算向某银行申请个人住房按揭贷款。
36.赵先生所申请贷款的贷款期限最长不超过（）年。
A。20
B。25
C。30
D。35
37.赵先生所申请贷款的数额最高为（）万元。若赵先生的实际购房费用为52万元。
A。20
B。40
C。30
D。50
38.若赵先生向银行申请贷款所购买的房屋为自用办公用房，该贷款期限原则上最长不得超过（）年。
A。20
B。10
C。30
D。25
39.接上题，若赵先生所购买房屋总价款为60万元，则他购房时的自筹金额应不低于（）万元。
A。12
B。18
C。24
D。30
40.（）是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。
A。个人二手房贷款
B。个人商用房贷
C。个人住房公积金贷款
D。个人住房转按揭贷款
41.（）是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其做贷款转移手续的业务。
A。个人二手房贷款
B。个人商用房贷
C。个人住房公积金贷款
D。个人住房转按揭贷款
42.申请住房消费信贷时银行不会给予全额贷款，一般会要求借款人支付房屋总价款的（），这笔资金称为首付款。
A。10%～15%
B。10%～20%
C。20%～35%
D。20%～30%
43.借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行（）的还款方式。
A。到期本息一次性清偿
B。等额本息还款法
C。等额递增还款法
D。等额递减还款法
（五）根据材料回答44～50题
宋先生在政府机关工作，2006年他向银行申请了30年期30万元贷款，利率为6%。
44.若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则他的每月还款额为（）元。
A。1799
B。1967
C。1477
D。1351
45.若宋先生采用等额本金还款法来还贷，则他第一个月还款额为（）元。
A。2667
B。1333
C。1667
D。2333
46.若宋先生在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等，则他采用的还款方式是（）。
A。等额递减还款法
B。等额递增还款法
C。等比递增还款法
D。等比递减还款法
47.理财规划师应建议宋先生选择的还款方式是（）。
A。等额本金还款法
B。等额本息还款法
C。等额递减还款法
D。等额递增还款法
48.若宋先生与银行所签的借款合同还款期限是1年以内，则还款方法是（）。
A。到期本息一次性清偿
B。按月偿还利息，到期偿还本金
C。按月等额偿还利息和本金
D。以上三种方法都可以
49.若宋先生打算向银行提出延长贷款申请，则他可以申请延期（）次。
A。不限
B。3
C。2
D。1
50.宋先生原借款期限与延长期限之和最长不超过（）年。
A。35
B。45
C。30
D。65
51.（）是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为，可以看成是借款人贷款后的隐含期权。
A。看涨期权
B。提前还款
C。看跌期权
D。延期还款
52.下列不属于理财规划师建议购买小户型住宅的客户群的是（）。
A。单身客户
B。夫妇两人
C。子女分开居住的老年人夫妇
D。三代同堂
53.（）适用于前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
A。等额递减还款法
B。等额递增还款法
C。等比递减还款法
D。等比递增还款法
54.（）适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。
A。等额本金还款法
B。等额本息还款法
C。等比递减还款法
D。等比递增还款法
55.（）适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。
A。等额本金还款法
B。等额本息还款法
C。等额递减还款法
D。等额递增还款法
56.个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同（）年以后。
A。1
B。2
C。3
D。4
57.借款人如果需要提前还贷，须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷，其中公积金贷款向（）提出申请。
A。贷款银行
B。住房资金管理部门
C。保险公司
D。三者皆可
58.下列不属于延长贷款条件的是（）。
A。贷款期限尚未到期
B。延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金
C。延长期限前借款人必须先清偿其应付的违约金
D。贷款期限已到期
59.（）是指个人住房贷款放款日当期实际天数加计下个结息期。
A。贷款首期
B。记账期
C。还款期
D。结账期
（六）根据材料回答60～65题
曹女士计划购买一辆价值15万元的汽车。
60.若曹女士向银行申请个人汽车消费贷款，则她可使用贷款的年限最高为（）年。
A。3
B。4
C。5
D。6
61.曹女士购车时申请的汽车消费贷款的首期付款不得低于（）万元。
A。1.5
B。3
C。5
D。7.5
62.若曹女士通过汽车金融公司申请贷款，则（）。
A。申请汽车贷款资格的要求较严
B。在贷款比例的要求上显得较为宽松
C。利率通常要比银行现行利率低一些
D。虽然利率较低，但是有杂费
63.曹女士计划以个人住房为抵押申请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值30万元，则曹女士的贷款金额不超过（）万元。
A。12
B。15
C。18
D。21
64.曹女士以个人商用住房为抵押申请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值30万元，则曹女士的贷款金额不超过（）万元。
A。12
B。15
C。18
D。21
65.曹女士申请个人综合消费贷款以购买汽车，贷款期限最长不超过（）年。
A。3
B。4
C。5
D。6
66.若为医疗和留学而申请个人综合消费贷款，期限最长可为（）年。
A。5
B。6
C。7
D。8
67.个人耐用消费品贷款是银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。耐用消费品指单价在（）元以上，正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽车除外）。
A。2000
B。3000
C。4000
D。5000
二、多项选择题
68.根据目的不同，住房支出可分为（）两类。
A。住房消费
B。买房
C。住房投资
D。租房
69.住房投资是指将住房看成投资工具，这种投资可以（）。
A。应对通货膨胀
B。避税
C。实现资产保值
D。实现资产增值
70.购房的目标包括（）三大要素。
A。客户家庭计划购房的时间
B。居住时间长短
C。希望的居住面积
D。届时房价
71.理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房贷款额度，其中最重要的两个指标是（）。
A。贷款月利息与税前月总收入的比率
B。房屋月供款与税前月总收入的比率
C。所有贷款月供款与税前月总收入的比率
D。贷款月利息与税前月总收入的比率
72.下列关于个人住房公积金贷款的说法中，正确的是（）。
A。以住房公积金为资金来源
B。住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率高
C。个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款
D。住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低
73.个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款，其中可行的担保方式有（）。
A。抵押加一般保证
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
74.关于抵押加购房综合险，下列说法中正确的是（）。
A。在借款人提供抵押担保的同时，购买购房综合险
B。需要提供保证人
C。购房综合险是向指定保险公司购买的一种房屋保险
D。当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付
75.抵押加购房综合险是个人住房贷款的一种常用担保方式，此种方式中的购房综合险主要包括（）。
A。房屋保险
B。购房贷款保险
C。财产保险
D。人身保险
76.质押担保是个人抵押贷款的一种担保方式，即借款人可以用（）作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。
A。不动产
B。银行存款单
C。债券等权利凭证
D。房屋
77.住房公积金贷款对贷款对象有特殊要求，下列说法中正确的是（）。
A。要求借款人是在当地购买自住住房
B。要求借款人是在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工
C。要求借款人是在当地购买自住住房，同时在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工
D。没有年龄上的限制
78.下列关于个人住房按揭贷款申请条件的说法中，正确的是（）。
A。所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款
B。具有城镇常住户口或有效居留身份
C。具有购房合同或协议
D。不需要抵押或质押
79.若王女士要购买一套房龄3年的二手房，则她在申请个人二手房贷款时，必须提供的资料有（）。
A。有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺
B。有保证人的，必须提供保证人有关资料
C。贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告
D。与售房人签订的《房屋买卖合同》
80.关于个人住房组合贷款，下列说法中正确的是（）。
A。要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的贷款条件
B。借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款
C。组合贷款的贷款人（主贷人）可以不是同一人
D。组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限不需要一致
81.借款人在获得住房贷款后，贷款期限在1年以上的，可采用（）每月偿还。
A。到期本息一次性清偿
B。等额本息还款法
C。等额递增还款法
D。等额递减还款法
82.下列说法中正确的是（）。
A。等额本息还款法适用于收入处于稳定状态的家庭
B。等额本金还款法适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群
C。等额递减还款法适用于中年人或未婚的白领人士
D。等比递增还款法适用于中年人或未婚的白领人士
83.关于提前还贷的几种方法，下列说法中正确的是（）。
A。全部提前还款不用还利息，但已付的利息不退
B。部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，可减小月供负担
C。部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，可减小月供负担
D。部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，节省利息较多
84.关于提前还贷，下列说法中正确的是（）。
A。个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同2年（含2年）以后
B。提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清
C。借款人一般须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷
D。公积金贷款向贷款银行提出申请
85.下列各项中，（）是理财规划师应当注意的事项。
A。组合贷款必须先还公积金贷款
B。在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师还应提醒其申请退还保险金
C。组合贷款不必先还公积金贷款
D。持贷款行出具的“贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续
86.下列各项中，（）属于延长贷款条件。
A。贷款期限尚未到期
B。贷款期限已经到期
C。延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金
D。延长期限前借款人必须先清偿其应付的违约金
87.关于个人汽车消费贷款，下列说法中正确的是（）。
A。个人汽车消费贷款的年限是3～5年
B。首付金额高
C。贷款期限短
D。不需要提供抵押物或担保，可以是信用贷款
88.个人汽车消费贷款实行（）的原则。
A。部分自筹
B。有效担保
C。专款专用
D。按期偿还
89.关于个人汽车消费贷款，下列说法中正确的是（）。
A。对贷款人所购车的品牌不作要求
B。贷款可以异地发放
C。贷款人、借款人、汽车经销商、保险人和担保人应在同一城市
D。汽车消费贷款利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行
90.个人综合消费贷款的用途包括（）。
A。个人住房
B。汽车
C。一般助学贷款
D。商业用房
91.个人综合消费贷款有以下特点：（）。
A。消费用途广泛
B。贷款额度较高
C。贷款期限较短
D。贷款期限较长
92.关于个人综合消费贷款，下列说法中正确的是（）。
A。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的50%
B。以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%
C。对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为8年（含8年）
D。贷款到期之前可申请展期
93.关于个人耐用消费品贷款，下列说法中正确的是（）。
A。银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款
B。耐用消费品指单价在2000元以上且正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品
C。耐用消费品指单价在5000元以上且正常使用寿命在五年以上的家庭耐用商品
D。包括住房、汽车等
94.下列各项中，（）可以作为个人住房公积金贷款的质押担保的质押物。
A。中国银行的存款单
B。工商银行发行的金融债券
C。银行本票
D。银行汇票
95.个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。担保方式有（）等。
A。抵押加一般保证
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
96.下列说法中正确的是（）。
A。“等额本息还款法”所要支付的利息高于“等额本金还款法”
B。在提前还贷时，等额本息法就相对少支付了利息
C。有提前还贷打算的综合考虑已还本息和与未偿还本金数加总后的数额，采用等额本金还款法较为有利
D。对于高薪者或收入多元化的客户，不妨采用“等额本金还款法”
97.在个人住房公积金贷款的担保方式中，（）不需要提供抵押物。
A。抵押加一般保证
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
98.在以下哪种情况发生时，借款人会提前还贷？（）
A。借款人临时改变还款计划
B。借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足
C。借款人在贷款时根据成本—效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入其他高利润的项目，贷款后投资项目收益情况发生改变，借款人因调整投资组合而提前偿还贷款
D。借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还款
99.关于个人住房商业性贷款，下列说法中不正确的是（）。
A。贷款期限最长不超过30年
B。个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）
C。申请人可以是自然人也可以是法人机构
D。需要以其购买的产权住房为抵
本章重点内容概述
一、学习目标
通过学习，理财规划师应该具备以下技能：能够分析客户的住房消费需求；能够选择适当的支付方式；能够根据因素变化调整支付方案；能够向客户提供相关的咨询服务。能够分析客户的汽车消费需求；能够选择适当的支付方式和贷款机构；能够根据因素变化调整支付方案。能够掌握信用卡及大额耐用消费品信贷的基本知识；能够分析客户的消费信贷需求；能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。
二、知识要求
（一）制订住房消费方案
1.住房支出的分类
根据目的的不同，住房支出可分为住房消费和住房投资两类。住房消费，它是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，住房消费价格常常是用租金价格来衡量的（对于自有住房的则用隐含租金来衡量）。住房投资，它是指将住房看成投资工具，通过住房价格上升来应对通货膨胀、获得投资收益以希望资产保值或增值。
2.购房的目标
理财规划师在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标。任何可供理财规划的目标必须是量化的。购房的目标包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、届时房价这三大要素。
（1）购房面积需求
理财规划师应把握以下几个原则：
①不必盲目求大。
②无须一次到位。
③量力而行。
（2）购房环境需求
理财规划师必须综合考虑客户的负担能力，以及环境需求问题，包括所居住社区的生活质量、上班的距离、子女上学、配套设施等，都是购房时必须考虑的问题。
3.购房的财务决策
购房开支除房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等各种费用，加总上述费用，就可以得到客户家庭在预期的购房时间上总的资金需求，也就是购房规划要实现的财务目标。
（1）购房财务规划的基本方法
①以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价。常用的评价指标有：
可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限
可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限
可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数
②按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。
欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积
需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）
需要支付的贷款部分=欲购买房屋总价×按揭贷款成数比例
每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值
另外，经验数据显示，贷款购房房价最好控制在年收入的6倍以下，贷款期限在8～15年之间。因为在这个范围内，月均还款额下降较快，每月还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。
（2）其他需要考虑的因素
①契税。普通住宅按房屋成交价的1.5%缴纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3%缴纳契税。
②评估费。
③律师费。银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需支付律师费或公证费，金额各地规定不同，目前有些地方律师费已改为“谁委托，谁付费”。办理组合贷款时，公积金部分不收，商业贷款部分则要按章收取。二手房贷款如需要办理公证，每件200元左右。
④保险费。保险费是贷款费用中的额度最大的一笔费用，贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险。
公积金贷款：按照国务院1999年4月颁布的《住房公积金管理条例》规定：“住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”买房人选用公积金贷款，不论采用什么担保形式，都是可以不购买保险的。
商业贷款：采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险，因此，这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险；采用财产抵押并加连带责任保证担保的，必须购买房屋险；采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险。
组合贷款：保险费的计算分为两部分，房屋险按商业贷款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式缴纳保费。
⑤抵押登记费。需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门将收取按每平方米0.30元（建筑面积）计算的登记费。二手房贷款需公证的，公证费每间200元左右。
⑥印花税。单位与个人与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额的5？酃贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的0.5？酃贴花。
个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。
个人出租房屋，签订房屋租赁合同，按租赁金额1？酃缴纳，不足1元，按1元贴花。
个人出售住房，签订产权转让书据，要按所载金额的5？酃贴花。
加总上述购房款项、相关税费、装修费用、购置家具和电器等费用，就可以得到客户家庭在预期的购房时间上总的资金需求，也就是购房规划要实现的财务资源目标。
（3）购房财务规划的主要指标
理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房贷款额度，其中最重要的两个指标是：
①房屋月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25%～30%。
②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%～38%之间。
4.住房消费信贷
（1）住房消费信贷的种类
①个人住房公积金贷款。
个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。
与个人商业贷款相比，住房公积金贷款有以下几个特点：
第一，各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般最长不超过30年。
第二，住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。公积金贷款按个人住房公积金贷款利率执行。
第三，个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。担保方式有抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保和连带责任保证四种。
抵押贷款方式是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。作为个人住房贷款的抵押物首先是抵押人所拥有的房屋或者预购房屋，其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款银行认可的其他符合法律规定的财产。
抵押加购房综合险也是贷款的一种常用担保方式，即在借款人提供抵押担保的同时，购买购房综合险。此种方式可以不要保证人，其中抵押物的规定同上，购房综合险是向指定保险公司购买的一种综合险种，包括房屋保险与购房贷款保险两部分，须按照两部分的费率计算所须缴纳的保险费。当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付；保险责任外的，由贷款人依法处分抵押物还款。
质押担保是贷款的一种担保方式，即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。目前对质物有较严格的要求，仅限于银行存款单、国家债券、国有银行发行的金融债券及银行汇票、银行本票。银行存款单必须是此项贷款经办银行的存单，且银行承诺免挂失；凭证式国债仅限于此项贷款经办银行代理发行并兑付的国债。
连带责任保证是贷款的一种担保方式，即由保证人为借款人贷款提供连带责任保证。此种担保方式下，借款人无须提供抵押物，但保证人须对借款人债务承担连带责任，即一旦借款人没有按照借款合同的规定按时还款，贷款银行可以要求保证人为借款人偿还所欠的所有贷款本息、罚息及相关费用。连带责任保证对保证人要求比一般保证严格，且仅限于5年期以下贷款。
第四，对贷款对象有特殊要求，即要求借款人是在当地购买自住住房、同时在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工。但是对贷款人年龄的限制不如商业银行个人住房贷款那么严格，没有年龄上的限制。
第五，公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差异。
第六，还款灵活度高。贷款偿还方式根据银行不同有储蓄卡或储蓄存折等方式，逾期还款按照国家有关规定计收罚息。住房公积金管理中心根据客户的借款金额和期限，给出一个最低还款额，在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，贷款人可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额。客户提前还款，应当在预定还款日前一个月内书面通知银行；利息按照借款合同规定的利率和实际贷款期限计算。
第七，贷款应提供的资料：
A。合法的身份证件（居民身份证、户口本、护照或其他有效居留证件）；
B。住房公积金储蓄卡及借款人名章；
C。合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料；
D。购买住房首期付款证明或者建造、翻建、大修住房自筹资金证明；
E。使用夫妻双方贷款额度的，须有配偶住房公积金储蓄卡、身份证及复印件，结婚证或其他证明夫妻关系的证明；
F。当地住房公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他资料；
G。借款人夫妻双方稳定的经济收入证明；
H。办理房产抵押的借款人还须提供房产证复印件。
②个人住房商业性贷款。
个人住房商业性贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，也叫个人住房商业性贷款或者住房按揭贷款，俗称“按揭”。具体指具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
第一，个人住房按揭贷款，也称一手房贷款。是指银行向借款人发放的用于购买、建造各种类型住房的贷款。贷款期限最长不超过30年。个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。
申请条件：
A。具有城镇常住户口或有效居留身份；
B。有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力；
C。所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；
D。有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息，并承担连带责任的保证人；
E。具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；
F。银行规定的其他条件。
第二，个人二手房贷款。是银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。
申请条件：
A。具有常住户口或有效居留身份；
B。稳定的职业和收入；
C。信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。
第三，个人商用房贷，也称个人商业住房贷款。是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产估价机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款（二者以低者为准）的60%。贷款期限原则上最长不得超过10年（含10年）。贷款利率按中国人民银行规定的同档次期限利率执行，不按个人住房贷款利率执行。贷款期限在1年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整利率不变；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年年初开始按相应利率档次执行新的利率水平。
申请条件：
A。自然人须有城镇常住户口或有效居留证件；
B。信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
C。有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息，并承担连带责任的保证人；
D。有购买商业用房或办公用房的合同或协议；
E。所购商业用房或办公用房价格基本符合银行或其委托的房地产估价机构评估的价格；
F。自筹资金不低于总购房款的40%；
G。银行规定的其他条件。
③住房组合贷款。
住房组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。申请个人住房组合贷款，只要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的贷款条件即可。需要特别注意的是，组合贷款的贷款人（主贷人）必须是同一人。组合贷款额度是指根据客户个人住房公积金月交额核定出住房公积金贷款的可申请额度，其剩余款项再申请个人商业贷款。组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。
（2）还款方式和还款金额
①首付款。
申请住房消费信贷时银行不会给予全额贷款，一般会要求借款人支付房屋总价款的20%～30%，这笔资金称为首付款。
目前各类住房消费贷款的最高贷款额度一般为80%，也就是说借款人在申请贷款前首先必须有20%的房款储蓄。例如，要购买一套60万元的房子，借款人手头上至少要有12万元的自有资金。
贷款额度决策的关键在于资金的机会成本，如果资金投入其他项目带来的回报高于增加贷款带来的成本，就应该尽量申请最大额度的贷款。反之，贷款额度则不宜过高，虽然银行的最高贷款额度为80%，但是申请贷款时不一定要用满这个额度，首付越多，今后的偿还本金越少，偿还期限可以缩短，利息支付也可以减少。
②期款。
借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法每月偿还。
等额本息还款法，是指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。每月等额偿还贷款本息是个人住房抵押贷款中最常见的一种还款方式。等额本息还款可以直接通过财务计算器进行计算，也可通过下列公式来进行计算。其计算公式如下：
每月还款额=□
适合人群：适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。
优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。
等额本金还款法，是指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。
适合人群：适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，如面临退休的人，或还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法，开始时每月还款额比等额本息还款要高，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元，但随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。
等额递增还款法，即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。
适合人群：适用于目前收入一般、还款能力较弱，但未来收入预期会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生。目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。
等额递减还款法，即把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。
适合人群：适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。
在等额递减还款法下，客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律地减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。
等比递增还款法，是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。
适合人群：适用于前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
等比递减还款法，是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。
适合人群：适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。
③提前还贷的选择权。
提前还贷是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为，可以看成是借款人贷款后的隐含期权。目前，个人住房公积金贷款以及部分银行的个人住房商业性贷款已增加了允许借款人改变还款计划，提前偿还部分或全部贷款的业务，但是提前还款应视同借款人违约（即未按合同规定办理），必要时银行可收取违约金。
A。提前还贷发生的三种情况：
第一种，借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足。
第二种，借款人在贷款时根据成本效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入其他高利润的项目，贷款后投资项目收益情况发生改变，借款人因调整投资组合而提前偿还贷款。
第三种，借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还款。
B。提前还贷的方法：
第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清（不用还利息，但已付的利息不退）。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短（节省利息较多）。
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变（减小月供负担，但节省程度低于第二种）。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短（节省利息较多）。
C。提前还贷需注意的问题：
第一，个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同1年（含1年）以后，各家银行目前一般规定在借款期内、贷款发放满1年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。
第二，银行对提前还贷次数和起点金额还有要求。
第三，提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清，若有拖欠本金、利息及违约金的情况，应先归还拖欠及当期利息。
第四，借款人一般须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷，其中公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款向贷款银行提出申请，经其审核同意方可提前还款；需要提前还贷可按银行要求在相应网点提前申请。
第五，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。
第六，提前还贷违约金各不相同。10年来，银行对提前还贷的规定一直在调整，所以就算在同一家银行，不同时期申请的贷款提前还贷条件也各有不同。因此，如果客户有提前还贷的打算，理财规划师要向其强调首先要看一下贷款合同，查找其中的详细规定。
第七，在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师还应提醒其申请退还保险金。如果客户提前一次性将剩余贷款额还清，可以申请房贷险退保，而对于部分提前还贷的借款人，由于借款人仍然处于在保期，一般情况下不能申请办理退保手续。对于提前还贷后退保的问题，根据各个保险公司不同的规定，退保的政策也有所不同。
第八，组合贷款不必先还公积金贷款。只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其他自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
第九，办理抵押注销。贷款结清后，借款人从贷款行领取“贷款结清证明”，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的“贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表（注意不要跨区办理），最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
④延长贷款。
借款人应提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明。
延长贷款条件：一是贷款期限尚未到期；二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。
借款人申请延期只限一次。
原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。
（3）利率调整对还款总额的影响
①贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。
贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
②借款合同约定。
签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。
5.租房的选择
（1）适宜租房的人群
刚刚踏入社会的年轻人。
工作地点与生活范围不固定者。
储蓄不多的家庭。
不急需买房且辨不清房价走势者。
（2）租房与购房的比较分析
理财规划师可以通过年成本法和净现值法为客户进行计算，以帮助客户在购房和租房之间做出正确的选择。
①年成本法。
购房者的使用成本是首付款占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。那么可以考虑这些因素来计算成本：房租是否会每年调整；房价涨升潜力；利率的高低。
②净现值法。
净现值法是考虑一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原至现值（资金的时间价值运用），比较两者的现值，较低者对客户而言较经济实惠。
（二）制订汽车消费方案
1.汽车消费概述
2.自筹经费购车与贷款购车的决策
银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是3～5年，汽车消费贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。
3.汽车消费信贷
个人汽车消费贷款是银行向申请购买汽车的借款人发放的人民币担保贷款。个人汽车消费贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。该贷款目前只能用于购买由贷款人确认的经销商销售的指定品牌国产汽车。贷款人、借款人、汽车经销商、保险人和担保人应在同一城市，贷款不得异地发放。
（1）贷款对象和条件
申请贷款的个人必须具有有效身份证明且具有完全民事行为能力；具有正当的职业和稳定合法的收入来源或足够偿还贷款本息的个人合法资产；个人信用良好；在贷款行开立个人账户，能够支付规定的首期付款；能提供贷款行认可的有效担保。
（2）贷款期限、利率和金额
贷款期限：一般为3年，最长不超过5年（含5年）。
贷款利率：汽车消费贷款利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。在贷款期间如遇利率调整时，贷款期限在1年（含1年）以下的，按合同利率计算；贷款期间在1年以上的，实行分段计算，于下一年年初开始，按相应利率档次执行新的利率。
贷款金额：各家银行对于贷款金额要求略有差异。
（3）贷款担保
中国工商银行规定，贷款担保可采用权利质押担保、抵押担保或第三方保证。中国银行规定，客户申请个人汽车消费贷款，应在签订借款合同之前提供中国银行认可的财产抵押、质押或第三方不可撤销的连带责任保证，担保当事人必须签订书面担保合同。招商银行规定由保险公司提供信用保证保险或担保公司提供担保。
（4）贷款保险
各银行规定略有不同。
（5）还款方式
“等额本息”和“等额本金”：主要侧重于本金和利息的组合。等额本息法每期还款额相等，但固定的还款额中本金逐期递增而利息则逐期递减；等额本金法本金每期平均分摊，利息则随本金的减少而递减，每期还款额也逐渐递减。
“按月还款”和“按季还款”：侧重点在于还款期间隔的长短。按月法是以月为单位分割还款期；按季法则是以每个季度为一个还款期。由这两“大件”可分别组合成：按月等额本息、按月等额本金、按季等额本息和按季等额本金共4种最基本的还款方式组合。在这4种“基本件”中，目前最常用的是“按月等额本息”还款方式，其次为“按月等额本金”还款法。
“递增法”和“递减法”：其指向的是每个还款年度的还款趋势。
“智慧型”还款：智慧型汽车信贷消费产品，无须找人担保，无须当地户籍就可直接贷款购车。每期的支出小于传统还款方式，而且最后一期的支付有多重选择与灵活便捷性，比如可以降低平时月供款，在较高年度分红或发奖金时再还最后一期；另外，也适合车改、拥有员工购车福利计划的集团客户，以及先购买过渡性车辆，计划待将来收入提高后再买更好车辆的客户。
（三）制订消费信贷方案
1.个人综合消费贷款
个人综合消费贷款是银行向借款人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款。用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。具有消费用途广泛、贷款额度较高、贷款期限较长等特点。
贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供的担保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的70%；以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%。贷款期限最长不超过5年，对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为8年（含8年），不展期。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次期限利率执行。贷款期限在1年（含1年）以内的，可采用按月还息，按月、按季、按半年或一次还本的还款方式；期限超过1年的，采用按月还本付息方式。银行以转账方式向借款人指定个人结算账户发放贷款。其他操作同个人汽车消费贷款。
2.个人耐用消费品贷款
个人耐用消费品贷款是银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。耐用消费品指单价在2000元以上，正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽车除外）。
三、工作要求
（一）制订住房消费方案
工作程序：
第一步：跟客户进行交流，确定客户希望购房。
第二步：收集客户的信息。包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等。
第三步：分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。
第四步：帮助客户制定购房目标，包括购房的时间，希望的居住面积和届时的房价，得到诸如“我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋”这样的购房目标的描述。
第五步：帮助客户进行贷款规划，如选择何种贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收及法律知识，为客户提供必要的支持。
第六步：购房计划的实施。
由于个人可以申请住房公积金贷款、住房商业性贷款，也可以这两者组合进行贷款。
第七步：根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。
主要调整的措施有：提前还贷和延期还贷。
在给客户制定提前还贷决策时，首先应重点考虑客户现金流的情况，其次才是支付利息的多少，在同等条件下，当然是利息越少越好。
（二）制订汽车消费方案
工作程序：
第一步：跟客户进行交流，确定客户的购车需求。
第二步：收集客户信息。包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有资产等。
第三步：分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。
第四步：确定贷款方式、还款方式及还款期限。
第五步：购车计划的实施。
第六步：根据客户情况的改变及时调整方案。
（三）制订消费信贷方案
工作程序：
第一步：跟客户交流，了解初步的信息，确定客户有消费信贷或者信用卡消费的需求。
第二步：收集客户的信息。包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等。
第三步：分析客户信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。
第四步：帮助客户进行贷款规划，如选择何种贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收及法律知识，为客户提供必要的支持。
第五步：计划的实施。
第六步：根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。
同步强化练习
一、单项选择题
1.在图a、b、c三种消费模式图中，L代表工薪类收入线；C代表支出线；I代表投资类收入；T代表总收入，是投资收入与工薪类收入的总和。下列各项中说法不正确的是（）。
A。图a属于收大于支的消费模式
B。图b属于收支相抵的消费模式
C。图c属于收支相抵的消费模式
D。图c属于支大于收的消费模式
2.住房消费，它是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，按照国际惯例，住房消费价格常常是用（）来衡量的。
A。公允价值
B。市场价格
C。租金价格
D。个别价格
3.以下选项中，（）属于理财规划师在了解客户的购房需求后，帮助客户确定的明确的购房目标。
A。我希望过几年换套大点的房子，让家人住得舒服些
B。我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋
C。我明年买房
D。我希望购买一套价值为30万元的二室一厅的房子
4.以下各项中，（）不属于理财规划师在为客户制订住房消费方案时应把握的原则。
A。无须一次到位
B。不必盲目求大
C。量力而行
D。买大面积的房子
5.房价是理财规划师为客户制订住房消费方案时须考虑的重要因素。房价主要取决于两个因素：（）。
A。区位和面积
B。厂商的偏好和客户的偏好
C。买方的需求弹性和卖方的供给弹性
D。利率和通货膨胀率
（一）根据材料回答6～10题
秦先生目前有存款5万元，打算5年后买房。秦先生预计今年年底年收入为10万元，以后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式，假设房贷利率为6%。
6.秦先生可负担的首付款为（）万元。
A。11
B。21
C。31
D。41
7.秦先生可负担的房贷为（）万元。
A。66.7
B。76.7
C。46.7
D。56.7
8.秦先生可负担的房屋总价（）万元。
A。117.7
B。101.7
C。87.7
D。97.7
9.秦先生所购房屋的房屋贷款额占房屋总价的比率为（）。
A。56.92%
B。75.41%
C。66.78%
D。65.17%
10.若秦先生计划购买100平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元/平方米。
A。11770
B。10770
C。9770
D。8770
（二）根据材料回答11～17题
李女士在北京购买了一套价值50万元的普通住宅。
11.购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税，李女士购房需缴纳契税（）元。
A。7500
B。5000
C。2500
D。500
12.李女士购房时办理的是公积金贷款，则需要支付律师费（）元。
A。200
B。500
C。0
D。300
13.若李女士购房时办理的是商业贷款，则下列说法中错误的是（）。
A。买房人选用商业贷款，不论采用什么担保形式，都是可以不购买保险的
B。采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险
C。采用财产抵押并加连带责任保证担保的，必须购买房屋险
D。采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险
14.李女士与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，需要缴纳的印花税为（）元。
A。200
B。250
C。500
D。750
15.若李女士是通过向商业银行贷款买房的，则她与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，所缴纳的印花税为（）元。
A。20
B。25
C。50
D。75
16.李女士从有关部门领取《房屋产权证》时，须缴纳印花税（）元。
A。5
B。15
C。25
D。50
17.若李女士购房两年后，房屋价格上涨，李女士决定出售该房，在与买方签订的合同中该房屋金额为55万元，则签订产权转让收据时，李女士应该缴纳的印花税为（）元。
A。150
B。165
C。250
D。275
18.房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过（）。
A。15%～20%
B。25%～30%
C。35%～40%
D。45%～50%
19.各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，住房公积金贷款一般最长不超过（）年。
A。15
B。20
C。25
D。30
20.（）是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。
A。抵押贷款方式
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
21.个人以抵押贷款方式向银行贷款购买房屋时，作为个人住房贷款的抵押物首先是（）。
A。抵押人依法取得的国有土地使用权
B。抵押人所拥有的房屋
C。抵押人所租赁的房屋
D。贷款银行认可的其他符合法律规定的财产
22.个人以抵押加购房综合险为担保方式向银行贷款购买房屋时，当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付，保险责任外的，由（）依法处分抵押物还款。
A。借款人
B。贷款人
C。保险公司
D。保险公司和贷款人
23.个人以质押担保方式向银行贷款购买房屋时，银行对质物有较严格的要求，下列各项中（）不可以作为质押品。
A。银行存款单
B。国家债券
C。股票
D。银行汇票
24.连带责任保证是贷款的一种担保方式，连带责任保证对保证人要求比一般保证严格，且仅限于（）年期以下贷款。
A。3
B。5
C。10
D。15
（三）根据材料回答25～34题
蔡先生准备购买一套100平方米的普通住宅，价格是10000元/平方米。他参加了住房公积金制度，并且每月按时缴纳住房公积金。蔡先生拟在工商银行申请个人住房公积金贷款，且目前名下的住房公积金本息余额为10000元，上个月公积金汇储额为2000元（包括单位及个人）。他本人目前离法定退休年龄还剩30年。同时蔡先生购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等各种费用。
25.蔡先生购房需要缴纳的契税为（）万元。
A。1.5
B。0.75
C。0.5
D。1
26.若蔡先生选用公积金贷款，则应该由（）来承担住房公积金贷款的风险。
A。蔡先生
B。政府
C。住房公积金管理中心
D。三方共同
27.若蔡先生办理抵押贷款，则他须承担的抵押登记费为（）元。
A。200
B。100
C。30
D。10
28.蔡先生与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，应缴纳印花税（）元。
A。500
B。300
C。50
D。30
29.蔡先生与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，应缴纳印花税（）元。
A。500
B。300
C。50
D。30
30.蔡先生在退休年龄内预计可缴存住户公积金总额为（）万元。
A。1
B。72
C。73
D。30
31.还有其他2名家庭成员，其他2名家庭成员在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额为20万元，则该客户及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金总额为（）万元。
A。21
B。92
C。50
D。93
32.蔡先生申请住房公积金的最长年限为（）年。
A。40
B。30
C。25
D。15
33.蔡先生申请住房公积金贷款应提供的资料中不包括：（）。
A。借款人夫妻双方身份证及户口簿复印件
B。合法的购房合同、首付款收据
C。借款人夫妻双方稳定的经济收入证明
D。办理房产抵押的，房产证原件
34.蔡先生一般须提前（）月持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷。
A。一个
B。两个
C。三个
D。半个
35.（）是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称“按揭”。
A。个人住房贷款
B。个人住房商业性贷款
C。个人住房公积金贷款
D。个人住房转按揭贷款
（四）根据材料回答36～39题
赵先生要购买一栋价值50万元的普通住宅房屋，因此打算向某银行申请个人住房按揭贷款。
36.赵先生所申请贷款的贷款期限最长不超过（）年。
A。20
B。25
C。30
D。35
37.赵先生所申请贷款的数额最高为（）万元。若赵先生的实际购房费用为52万元。
A。20
B。40
C。30
D。50
38.若赵先生向银行申请贷款所购买的房屋为自用办公用房，该贷款期限原则上最长不得超过（）年。
A。20
B。10
C。30
D。25
39.接上题，若赵先生所购买房屋总价款为60万元，则他购房时的自筹金额应不低于（）万元。
A。12
B。18
C。24
D。30
40.（）是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。
A。个人二手房贷款
B。个人商用房贷
C。个人住房公积金贷款
D。个人住房转按揭贷款
41.（）是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其做贷款转移手续的业务。
A。个人二手房贷款
B。个人商用房贷
C。个人住房公积金贷款
D。个人住房转按揭贷款
42.申请住房消费信贷时银行不会给予全额贷款，一般会要求借款人支付房屋总价款的（），这笔资金称为首付款。
A。10%～15%
B。10%～20%
C。20%～35%
D。20%～30%
43.借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行（）的还款方式。
A。到期本息一次性清偿
B。等额本息还款法
C。等额递增还款法
D。等额递减还款法
（五）根据材料回答44～50题
宋先生在政府机关工作，2006年他向银行申请了30年期30万元贷款，利率为6%。
44.若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则他的每月还款额为（）元。
A。1799
B。1967
C。1477
D。1351
45.若宋先生采用等额本金还款法来还贷，则他第一个月还款额为（）元。
A。2667
B。1333
C。1667
D。2333
46.若宋先生在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等，则他采用的还款方式是（）。
A。等额递减还款法
B。等额递增还款法
C。等比递增还款法
D。等比递减还款法
47.理财规划师应建议宋先生选择的还款方式是（）。
A。等额本金还款法
B。等额本息还款法
C。等额递减还款法
D。等额递增还款法
48.若宋先生与银行所签的借款合同还款期限是1年以内，则还款方法是（）。
A。到期本息一次性清偿
B。按月偿还利息，到期偿还本金
C。按月等额偿还利息和本金
D。以上三种方法都可以
49.若宋先生打算向银行提出延长贷款申请，则他可以申请延期（）次。
A。不限
B。3
C。2
D。1
50.宋先生原借款期限与延长期限之和最长不超过（）年。
A。35
B。45
C。30
D。65
51.（）是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为，可以看成是借款人贷款后的隐含期权。
A。看涨期权
B。提前还款
C。看跌期权
D。延期还款
52.下列不属于理财规划师建议购买小户型住宅的客户群的是（）。
A。单身客户
B。夫妇两人
C。子女分开居住的老年人夫妇
D。三代同堂
53.（）适用于前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
A。等额递减还款法
B。等额递增还款法
C。等比递减还款法
D。等比递增还款法
54.（）适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。
A。等额本金还款法
B。等额本息还款法
C。等比递减还款法
D。等比递增还款法
55.（）适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。
A。等额本金还款法
B。等额本息还款法
C。等额递减还款法
D。等额递增还款法
56.个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同（）年以后。
A。1
B。2
C。3
D。4
57.借款人如果需要提前还贷，须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷，其中公积金贷款向（）提出申请。
A。贷款银行
B。住房资金管理部门
C。保险公司
D。三者皆可
58.下列不属于延长贷款条件的是（）。
A。贷款期限尚未到期
B。延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金
C。延长期限前借款人必须先清偿其应付的违约金
D。贷款期限已到期
59.（）是指个人住房贷款放款日当期实际天数加计下个结息期。
A。贷款首期
B。记账期
C。还款期
D。结账期
（六）根据材料回答60～65题
曹女士计划购买一辆价值15万元的汽车。
60.若曹女士向银行申请个人汽车消费贷款，则她可使用贷款的年限最高为（）年。
A。3
B。4
C。5
D。6
61.曹女士购车时申请的汽车消费贷款的首期付款不得低于（）万元。
A。1.5
B。3
C。5
D。7.5
62.若曹女士通过汽车金融公司申请贷款，则（）。
A。申请汽车贷款资格的要求较严
B。在贷款比例的要求上显得较为宽松
C。利率通常要比银行现行利率低一些
D。虽然利率较低，但是有杂费
63.曹女士计划以个人住房为抵押申请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值30万元，则曹女士的贷款金额不超过（）万元。
A。12
B。15
C。18
D。21
64.曹女士以个人商用住房为抵押申请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值30万元，则曹女士的贷款金额不超过（）万元。
A。12
B。15
C。18
D。21
65.曹女士申请个人综合消费贷款以购买汽车，贷款期限最长不超过（）年。
A。3
B。4
C。5
D。6
66.若为医疗和留学而申请个人综合消费贷款，期限最长可为（）年。
A。5
B。6
C。7
D。8
67.个人耐用消费品贷款是银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。耐用消费品指单价在（）元以上，正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽车除外）。
A。2000
B。3000
C。4000
D。5000
二、多项选择题
68.根据目的不同，住房支出可分为（）两类。
A。住房消费
B。买房
C。住房投资
D。租房
69.住房投资是指将住房看成投资工具，这种投资可以（）。
A。应对通货膨胀
B。避税
C。实现资产保值
D。实现资产增值
70.购房的目标包括（）三大要素。
A。客户家庭计划购房的时间
B。居住时间长短
C。希望的居住面积
D。届时房价
71.理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房贷款额度，其中最重要的两个指标是（）。
A。贷款月利息与税前月总收入的比率
B。房屋月供款与税前月总收入的比率
C。所有贷款月供款与税前月总收入的比率
D。贷款月利息与税前月总收入的比率
72.下列关于个人住房公积金贷款的说法中，正确的是（）。
A。以住房公积金为资金来源
B。住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率高
C。个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款
D。住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低
73.个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款，其中可行的担保方式有（）。
A。抵押加一般保证
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
74.关于抵押加购房综合险，下列说法中正确的是（）。
A。在借款人提供抵押担保的同时，购买购房综合险
B。需要提供保证人
C。购房综合险是向指定保险公司购买的一种房屋保险
D。当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付
75.抵押加购房综合险是个人住房贷款的一种常用担保方式，此种方式中的购房综合险主要包括（）。
A。房屋保险
B。购房贷款保险
C。财产保险
D。人身保险
76.质押担保是个人抵押贷款的一种担保方式，即借款人可以用（）作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。
A。不动产
B。银行存款单
C。债券等权利凭证
D。房屋
77.住房公积金贷款对贷款对象有特殊要求，下列说法中正确的是（）。
A。要求借款人是在当地购买自住住房
B。要求借款人是在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工
C。要求借款人是在当地购买自住住房，同时在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工
D。没有年龄上的限制
78.下列关于个人住房按揭贷款申请条件的说法中，正确的是（）。
A。所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款
B。具有城镇常住户口或有效居留身份
C。具有购房合同或协议
D。不需要抵押或质押
79.若王女士要购买一套房龄3年的二手房，则她在申请个人二手房贷款时，必须提供的资料有（）。
A。有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺
B。有保证人的，必须提供保证人有关资料
C。贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告
D。与售房人签订的《房屋买卖合同》
80.关于个人住房组合贷款，下列说法中正确的是（）。
A。要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的贷款条件
B。借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款
C。组合贷款的贷款人（主贷人）可以不是同一人
D。组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限不需要一致
81.借款人在获得住房贷款后，贷款期限在1年以上的，可采用（）每月偿还。
A。到期本息一次性清偿
B。等额本息还款法
C。等额递增还款法
D。等额递减还款法
82.下列说法中正确的是（）。
A。等额本息还款法适用于收入处于稳定状态的家庭
B。等额本金还款法适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群
C。等额递减还款法适用于中年人或未婚的白领人士
D。等比递增还款法适用于中年人或未婚的白领人士
83.关于提前还贷的几种方法，下列说法中正确的是（）。
A。全部提前还款不用还利息，但已付的利息不退
B。部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，可减小月供负担
C。部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，可减小月供负担
D。部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，节省利息较多
84.关于提前还贷，下列说法中正确的是（）。
A。个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同2年（含2年）以后
B。提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清
C。借款人一般须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷
D。公积金贷款向贷款银行提出申请
85.下列各项中，（）是理财规划师应当注意的事项。
A。组合贷款必须先还公积金贷款
B。在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师还应提醒其申请退还保险金
C。组合贷款不必先还公积金贷款
D。持贷款行出具的“贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续
86.下列各项中，（）属于延长贷款条件。
A。贷款期限尚未到期
B。贷款期限已经到期
C。延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金
D。延长期限前借款人必须先清偿其应付的违约金
87.关于个人汽车消费贷款，下列说法中正确的是（）。
A。个人汽车消费贷款的年限是3～5年
B。首付金额高
C。贷款期限短
D。不需要提供抵押物或担保，可以是信用贷款
88.个人汽车消费贷款实行（）的原则。
A。部分自筹
B。有效担保
C。专款专用
D。按期偿还
89.关于个人汽车消费贷款，下列说法中正确的是（）。
A。对贷款人所购车的品牌不作要求
B。贷款可以异地发放
C。贷款人、借款人、汽车经销商、保险人和担保人应在同一城市
D。汽车消费贷款利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行
90.个人综合消费贷款的用途包括（）。
A。个人住房
B。汽车
C。一般助学贷款
D。商业用房
91.个人综合消费贷款有以下特点：（）。
A。消费用途广泛
B。贷款额度较高
C。贷款期限较短
D。贷款期限较长
92.关于个人综合消费贷款，下列说法中正确的是（）。
A。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的50%
B。以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%
C。对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为8年（含8年）
D。贷款到期之前可申请展期
93.关于个人耐用消费品贷款，下列说法中正确的是（）。
A。银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款
B。耐用消费品指单价在2000元以上且正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品
C。耐用消费品指单价在5000元以上且正常使用寿命在五年以上的家庭耐用商品
D。包括住房、汽车等
94.下列各项中，（）可以作为个人住房公积金贷款的质押担保的质押物。
A。中国银行的存款单
B。工商银行发行的金融债券
C。银行本票
D。银行汇票
95.个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。担保方式有（）等。
A。抵押加一般保证
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
96.下列说法中正确的是（）。
A。“等额本息还款法”所要支付的利息高于“等额本金还款法”
B。在提前还贷时，等额本息法就相对少支付了利息
C。有提前还贷打算的综合考虑已还本息和与未偿还本金数加总后的数额，采用等额本金还款法较为有利
D。对于高薪者或收入多元化的客户，不妨采用“等额本金还款法”
97.在个人住房公积金贷款的担保方式中，（）不需要提供抵押物。
A。抵押加一般保证
B。抵押加购房综合险
C。质押担保
D。连带责任保证
98.在以下哪种情况发生时，借款人会提前还贷？（）
A。借款人临时改变还款计划
B。借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足
C。借款人在贷款时根据成本—效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入其他高利润的项目，贷款后投资项目收益情况发生改变，借款人因调整投资组合而提前偿还贷款
D。借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还款
99.关于个人住房商业性贷款，下列说法中不正确的是（）。
A。贷款期限最长不超过30年
B。个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）
C。申请人可以是自然人也可以是法人机构
D。需要以其购买的产权住房为抵
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